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拥有自己的第一间房子前,了解这些购屋知识及程序,让你买得舒心,住得舒服!

11 May 2019

拥有一间属于自己的房子是每个人的梦想,努力存了一笔钱,就是为了保障自己下半生的安身之处。

毕竟是自己接下来几十年的居所,所以买房之前必须要了解自己买的房子到底是不是真的适合自己,也要了解房屋的构造及买屋程序,才能让你花钱花得物有所值!现在就让小编带你了解买房需要注意的地方及程序吧~ Let's go!



【买屋须知 1】妥善规划

买了屋子后,房贷将成为每个月的一大笔开销,所以在购屋之前一定要确保自己已经有了完整的财务规划,才不会让未来的自己陷入财务危机,导致房财两失。在购屋前除了要确保自己准备了至少屋价10%的首期屋款,也必须准备大约屋价5%的资金以支付律师费、印花税及其他开销;另外还有大约屋价5%的基本装修费用。简单来说,买一间RM500k的房子之前至少需要有RM100k的购屋资金,才不会让自己面对财务吃紧的窘境。当然啦,RM100k只是基本资金,还没有包括完整装修及购买家私电器的钱噢~

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【买屋须知2】住宅类型

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购屋之前需要确认自己买的房屋是什么类型。这是很容易被忽略的其中一项知识。现有的住宅类型氛围两大类,分别是住宅和商业房产。通常在购买组屋或公寓时尤其需要注意,小编自己的辨别商业房产的tips就是楼下都有商业店铺、项目density高,这些基本上都属于商业房产。最好在购屋前向发展商确认该项目的房子被登记为哪一类房产。以下是小编整理出来的“住宅与商业房产的分别”,让大家简单了解:

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【买屋须知3】地理位置 & 发展

 现在很多人购屋都会之前去发展商的Sales Gallery了解。有时候对一个地段不了解,中介说什么都照单全收,结果搬进去后才发现很多问题。以下是小编整理出关于地理位置需要注意的事项,选对地方,就能保证房产的增值回报:

a. 选择市中心的房子。市中心属于繁华地段,衣食住行学医样样不少,为生活提供了很大的便利。

b. 地方规划&发展。试着去了解购屋地段未来有什么发展项目。如果没有很好的发展,住户就会慢慢的离开,最后导致安全问题丛生。

c. 交通便利。如果居住地段有很好的公共交通系统,代表该地段有很好的发展优势,也相对减少塞车的可能性,为你的生活带来很多便利。

d. 试着调查购买该地区屋子的主人会如何利用他们买的房产。比如有些人买了公寓(还未建好的项目),搬进去后发现大多数公寓都被用作Airbnb或租赁了。如果你也打算出租那是没有问题的,但如果你是长期住在这里,就得做好心理准备了。租客都不如屋主很好的保护自己的居家,破坏一些基本设施他们也不以为意。而且把屋子用作Airbnb,住宅区进出的都是陌生人,安全也有一定的隐忧。

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【买屋须知4】发展商的信用

买屋子前一定要了解该项目的发展商信用还不好。为了避免掉进买屋陷阱,可以到房政部官网查看被国家房屋局列入黑名单的房屋发展商。

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【买屋须知5】了解国家财政预算案

买屋子前一定要了解国家预算案增减了什么购屋政策。以下是2019预算案的购屋政策:

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【买屋须知6】购屋程序 (新产业单位)

a. 确认发展商的优惠配套(e.g. 免律师手续费、免一年管理费、送家私)

b. 可以先征求银行房贷顾问的意见,初步了解收入条件和债务条件是否符合

c. 了解一切状况后才下订金锁定单位(需要咨询如果贷款不获批准,订金是否能部分/全数退还)

d. 了解贷款所需资料和文件,准备好所需文件并提交给发展商的几家专属银行

e. 贷款获批准后,了解银行所设定的所以重要条款,才签下银行的Letter of Offer (LO)

f. 准备好10%的首期(或是10%扣除订金后的余额),到律师楼或发展商公司签下买卖合约 Sales & Purchase Agreement (SPA),然后交给发展商专属律师

g. 如贷款低于90%,则必须在发展商还没向银行申请第一次支出款额 First Loan Disbursement 前准备好当中的差额 Difference Sum,并交给发展商的专属律师

h. 当银行支出一部分的贷款给发展商作为发展费用后,就必须开始每个月支付贷款利息 Progressive Interest (视银行发放贷款数额,随着时间增加)

i. 项目建筑完工并获得Vacant Possession (VP)后开始供期 Installment

j. 从发展商获得单位钥匙后,检查房屋是否有任何问题。如有不满意的地方需要保证期内(6个月-2年)尽快汇报给发展商

k. 承包商完成维修工作后才开始进行装修工程

l. 获得 Certificate of Completion and Compliance (CCC)之后,才能开始入住噢!

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【买屋须知7】购屋程序 (二手单位)

二手单位的房屋可以通过房地产网站或产业中介的介绍了解详情

a. 预约时间去看看有兴趣的二手单位

b. 了解该房屋的设计、装修、维修和保养情况

c. 了解该房屋的单位方向、单位地契、周围环境、公共设备、交通方便、管理效率和安全指数

d. 深入考虑好所有因素并谈好价钱后才下决定,产业中介会征收2-3%订金,并给予收据 Booking Receipt

(*如果该买卖没有产业中介的安排,需直接委任一位专业律师完成买卖同意书)

e. 准备好个人收入文件和Booking Receipt(或买卖同意书),向银行申请房屋贷款 (可最多先同时申请3家银行,如有必要才再申请其它银行,因为买家需要在3个星期内签署买卖合约 SPA)

f. 获得银行贷款后,了解所有条款,并选择一家最满意的银行Offer,然后尽快签下银行的Letter of Offer

g. 通知已委任的产业买卖律师准备买卖合约SPA给双发签署,并支付其余的首期 Balance 10% Downpayment、律师费、印花税、杂费

h. 签下银行贷款律师准备好的贷款合约 Loan Agreement,确保产业转让和银行支出贷款工作尽快完成

(以永久地契Freehold Unit为例,需要在签下SPA的90天内完成转让,否则卖家有权利要求买家多支付8-12%的延长利息;如超过120天,卖家则有权利终止买卖)

i. 如贷款少过90%,需要在银行支出第一款额 First Disbursement之前,支出当中的差额 Different Sum

j. 当银行委托的专属产业估价师完成了该单位的估价报告Valuation Report后,必须尽快支付估价报告费。如报告延迟提交给银行,款项支付也会随之延迟。

k. 银行支付First Disbursement 后,就算产业转让还没完成,也就必须开始支付贷款利息。直到剩余款额 Balance Sum圆满支出,才开始房贷供期。

l. 从买卖律师获得钥匙后,就能入住了!

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以上是小编整理的购屋知识,希望对大家有帮助~~

也祝大家早日购得自己的梦想屋!

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=)


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